Let op de reserves

Een gebouw kan worden gesplitst in meerdere zelfstandige woningen. Dat kan een flat zijn, maar ook een grachtenpand waarbij de verschillende verdiepingen elk een aparte eigenaar en bewoner hebben. De wet verplicht in zo’n situatie dat de eigenaren van de appartementen een Vereniging van Eigenaren VvE oprichten. (Nieuwe) eigenaren van appartementen zijn van rechtswege lid van een dergelijke vereniging.

Het belangrijkste doel van de vereniging is ervoor te zorgen, dat het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten wordt geregeld, bijvoorbeeld het buitenschilderwerk, het onderhoud van de liften en het dak.

Indien de vereniging bijvoorbeeld besluit, dat het dak vernieuwd moet worden, dan worden de kosten hiervan omgeslagen over de bewoners van het pand. Goed geleide verenigingen zullen hiervoor jaarlijks reserveringen opbouwen. Echter bij veel panden, vooral wanneer er maar twee of drie bewoners zijn, zijn dergelijke reserves niet aanwezig. Een koper van een dergelijke woning doet er goed aan te beseffen, dat er een risico is, dat hij vrij snel na de aankoop geconfronteerd kan worden met een aanzienlijke nota voor uitgevoerd onderhoud. Zelfs wanneer dit onderhoud heeft plaatsgevonden voordat de overdracht plaats vond. Dat deze nota voor het grootste deel wordt veroorzaakt, doordat de eigenaren in het verleden geen reserves hebben opgebouwd, ontslaat de nieuwe bewoner niet van de verplichting om zijn aandeel in het onderhoud te betalen.

In de praktijk geeft dit vaak problemen. De wetgever wil daarom bij wet vastleggen dat een Vereniging van Eigenaren jaarlijks verplicht wordt een bepaald bedrag te reserveren, dat wordt vastgesteld op basis van een meerjarig onderhoudsplan. Is dit plan niet aanwezig, dan dient minimaal 0,5 % van de herbouwwaarde van het appartementencomplex te worden gereserveerd. Het is de bedoeling dat deze verplichting vanaf 1 januari 2018 gaat gelden.

Op dit voornemen kan de nodige kritiek worden geuit. Een jaarlijkse reservering van 0,5% is relatief laag. Bij groot onderhoud zal vaak blijken dat de reserves onvoldoende zijn en bewoners naast de maandelijkse inleg in het onderhoudsfonds toch nog moeten bijbetalen om de gemaakte kosten van het onderhoud te financieren.

Problemen zijn ook te voorzien ten aanzien van de vraag door wie en op welke wijze de opgebouwde reserves worden beheerd. De berichten in de media laten zien, dat het helaas met grote regelmaat voorkomt, dat binnen verenigingen, stichtingen, etc. bestuurders gelden verduisteren.

Heeft u te maken met een Vereniging van Eigenaren, laat u dan goed voorlichten over uw rechten en plichten. Dat kan door de notaris die betrokken is bij de overdracht van het appartement.

Ook wij kunnen u goede informatie geven. Zeker wanneer u gevraagd wordt tot het bestuur van de Vereniging van Eigenaren toe te treden. Wij adviseren u dan contact met ons op te nemen. Aan een dergelijke functie zitten namelijk de nodige verantwoordelijkheden vast. Het niet goed vervullen van deze verantwoordelijkheden kan u aansprakelijk maken voor de schade die daaruit ontstaat. Om dat risico te kunnen dragen is het belangrijk, dat u voorafgaand aan uw benoeming goed laat kijken naar het verzekeringspakket van u zelf en naar dat van de vereniging.